Comprendre quels revenus sont retenus par une banque reste essentiel pour un prêt immobilier. La nature du contrat, l’ancienneté et la régularité des rentrées d’argent influencent la décision.
Le dossier bancaire pèse autant que le projet lui-même et mesure la stabilité financière. Cet aperçu prépare les points essentiels présentés ci-après dans A retenir :
A retenir :
- Salaires CDI référence principale au calcul de la capacité d’emprunt
- Revenus indépendant moyennés sur trois années pour stabilité financière
- Revenus locatifs retenus partiellement, généralement autour de soixante-dix pourcent
- Revenus fluctuants traitement prudent par établissements prêteurs sans garanties solides
Salaires CDI et capacité d’emprunt : que retiennent les banques
Après ces points clés, le traitement du CDI sert de référence majeure pour les banques. Le salaire net mensuel, l’ancienneté et les certificats de travail confortent la solvabilité. Selon Empruntis, la banque regarde aussi l’historique professionnel avant d’accorder une offre.
Salaire fixe en CDI : calcul et justificatifs
Ce point détaille comment la banque convertit le salaire brut en capacité d’emprunt. Les fiches de paie, le contrat et les relevés bancaires forment le dossier demandé.
Pièces justificatives dossier :
- Fiches de paie des trois derniers mois
- Contrat de travail signé et avenants éventuels
- Relevés bancaires récents et attestations de salaire
- Justificatif d’adresse et pièces d’identité
Primes et avantages en nature : limites et intégration
Cette section examine l’intégration des primes et avantages dans le calcul. Les primes régulières peuvent être moyennées si elles apparaissent sur plusieurs années.
Les banques exigent souvent un historique pour intégrer ces compléments de revenus. Sans ancienneté suffisante, seules les parties fixes du salaire sont retenues.
Capacité d’emprunt
Salaire minimum
Mensualité minimum
Moins de 100 000 euros
770 €
254 €
Entre 110 000 et 150 000 euros
1 446 €
473 €
Entre 160 000 et 200 000 euros
2 102 €
726 €
Entre 220 000 et 250 000 euros
2 891 €
954 €
Entre 260 000 et 300 000 euros
3 400 €
1 122 €
Plus de 800 000 euros
10 050 €
3 317 €
Pour une simulation réaliste, la banque appliquera le taux d’endettement maximal réglementaire et étudiera les charges. L’ancienneté en CDI reste un atout majeur pour négocier des conditions de prêt plus favorables.
Un court guide vidéo aide à visualiser les étapes et les pièces à fournir. La démonstration ci-dessous illustre le calcul à partir d’un bulletin de salaire.
La lecture du CDI pose la base avant d’examiner les revenus des indépendants. Le passage aux revenus non salariés nécessite une autre méthode d’évaluation par les banques.
Travailleurs indépendant et revenus non salariés : évaluer la stabilité
Après l’examen du CDI, l’étude des revenus non salariés exige une méthode sur plusieurs années. Les banques cherchent la pérennité des recettes avant d’intégrer ces revenus au calcul.
Mode d’évaluation sur trois ans : bilans et amortissements
Ce paragraphe précise le calcul fondé sur les bilans des trois dernières années. Les banques regardent le bénéfice net moyen après charges et impôts.
Selon Pretto, une activité régulière sur trois ans augmente la probabilité d’acceptation. La démonstration comptable doit être cohérente et vérifiable par des pièces fiscales.
Type de revenus
Traitement bancaire
Taux retenu approximatif
Salaire CDI
Retenu à 100%
100%
Revenus locatifs
Retenus partiellement
≈ 70%
Commissions et primes
Moyennage et retenue partielle
50–70%
Aides sociales et allocations
Rarement retenues
Faible
Dividendes et revenus financiers
Cas par cas
Variable
Optimiser le dossier bancaire pour un indépendant
Cette partie propose des leviers concrets pour renforcer un dossier d’indépendant. Tenir des comptes clairs et des bilans certifiés rassure le prêteur.
Un apport solide et des contrats récurrents améliorent la stabilité financière perçue. Ces éléments facilitent la négociation des taux et des garanties demandées.
Conseils dossier indépendant :
- Fournir bilans des trois dernières années
- Présenter contrats clients réguliers et factures
- Sécuriser un apport personnel significatif
- Documenter les charges et amortissements clairement
« J’ai obtenu mon prêt après trois bilans positifs et un apport conséquent »
Sophie M.
Ces optimisations servent de base pour étudier ensuite l’impact de l’intérim et des revenus fluctuants. L’analyse suivante porte sur l’appréciation du risque et les moyens de le compenser.
CDD, intérim et revenus fluctuants : comment les banques jugent
Après les indépendants, la question des revenus fluctuants exige une appréciation très prudente. Les établissements prêtent attention aux signatures de contrats successifs et à l’ancienneté observée.
Critères d’acceptation pour l’intérim et le CDD
Cette section détaille les conditions qui permettent d’inclure le salaire précaire. La banque demande souvent une ancienneté probante et des signatures de contrats successifs.
Sans stabilité démontrée, les revenus d’intérim sont rarement retenus intégralement. Dans la pratique, la moyenne des revenus sur plusieurs mois peut être appliquée.
Sources de revenus :
- Salaires CDI et fonction publique
- Revenus locatifs déclarés
- Pensions et retraites régulières
- Commissions moyennées sur plusieurs années
Stratégies pour améliorer la capacité d’emprunt avec revenus fluctuants
Le dernier point propose des actions concrètes pour compenser la variabilité des revenus. Consolider un apport, réduire les autres crédits et présenter un co-emprunteur reste déterminant.
Selon CAFPI, l’assurance emprunteur et l’apport influencent souvent la décision en cas d’intérim. Ces leviers permettent d’atténuer l’impact des flux irréguliers sur la décision finale.
« En intérim, j’ai obtenu un prêt grâce à un co-emprunteur et un apport »
Pierre D.
« Mon conseiller a recalculé mes revenus en retenant 70% des loyers »
Claire N.
« À mon avis, l’apport reste le levier le plus efficace »
Marc N.
Ces mesures conditionnent finalement la solidité du dossier et la décision de prêt. L’étape suivante consiste à rassembler preuves et justificatifs pour obtenir une offre ferme.
